Андрей Мыльников
генеральный директор ООО «Мансарды Петербурга»

В ИНТЕРЕСАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В КОМПАНИИ «МАНСАРДЫ ПЕТЕРБУРГА»
РАЗРАБОТАНА МЕТОДИКА ПРИВЛЕЧЕНИЯ И КОНТРОЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ
В РЕКОНСТРУКЦИЮ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Согласно оценкам специалистов, из 10 тыс. зданий, расположенных в исторической части Санкт-Петербурга, примерно треть имеет износ 35% и более, нуждаясь в срочном ремонте. Инженерные сети этих домов физически и морально устарели, а существующие строительные конструкции не соответствуют правилам пожарной безопасности. Во многом по этим причинам над такими объектами нависает постоянная угроза признания ветхими и подлежащими сносу. Ситуация лишь усугубляет существенную для города финансовую и социальную проблему выселения граждан (в том числе собственников помещений) из жилья, в котором те проживали долгие годы. Это влечет неоправданные расходы бюджета, а также сопряжено с риском все новых и новых утрат петербургского культурного наследия.

Спасти целый ряд многоквартирных домов центра, включая памятники, могла бы помочь реализация проектов их реконструкции без расселения жителей. Здесь подразумевается, что привлекаемые для этого инвесторы должны предусмотреть полную санацию либо, когда необходимо, замену существующих строительных конструкций и инженерных сетей, оконных и дверных заполнений, утепление перекрытия над верхними этажами. Расчеты, сделанные на основе практики осуществления такого рода работ, свидетельствуют: для компенсации износа объекта с площадью застройки, например, 700 кв. м требуется вложить не менее 10 млн. руб. При этом 30% в общем объеме затрат должно выделяться на мероприятия по энергосбережению.
В процессе реконструкции появляется возможность воссоздать утраченную техническую документацию здания, разработать техпаспорта на инженерные системы и сети, выполнить комплексный ремонт дома и компенсировать его износ. В свою очередь жильцы за счет инвестора имеют возможность привести в исправное состояние свое имущество и снизить потенциальные эксплуатационные расходы.
В последние время в Петербурге стало ежегодно вводиться в эксплуатацию более 2 млн. кв. м. жилья, тогда как реконструируется только 100 тыс. кв. м. В развитых мегаполисах Европы это соотношение – 50:50. В условиях дефицита участков под строительство и нам придется идти тем же путем. Во всяком случае, в центре города фактически не осталось свободной земли, что выступает объективной предпосылкой реконструкции зданий, в том числе с устройством мансард. Главные достоинства такого варианта состоят в снижении эксплуатационных затрат и сокращении платежей на непродуктивно расходуемые инженерные ресурсы, плюс в улучшении архитектурной среды и увеличении капитализации жилых домов. По данным специалистов датской компании Velux (мансардные окна), экономия тепла в пятиэтажных зданиях с надстроенной мансардой, где проведена санация инженерии и утепление строительных конструкций, достигает 30%. Это обеспечивается дополнительной теплозащитой при создании мансардных ограждающих конструкций – известно, что через перекрытие верхнего этажа, над которым нет «теплового буфера», здание теряет более 10% тепла.
В качестве утеплителя применяют изделия из базальта. Общая толщина изолирующего слоя 250 мм (по теплотехническим расчетам достаточно 200 мм). Данный материал является надежным средством противопожарной защиты, так как плавится при To=1460о С. В результате по энергосбережению мансардные ограждающие конструкции лучше капитальной стены в 1,5 раза. Благодаря применению легких, но эффективных материалов мансарда создает на 40-45% меньшую нагрузку на грунты основания, чем обычный этаж.
Основная проблема состоит в обоснованных опасениях владельцев жилых помещений насчет прихода недобросовестных инвесторов. В реальной практике жильцы реконструируемых домов не всегда грамотно распоряжаются своими имущественными правами. Учитывая это, специалисты ООО «Мансарды Петербурга» разработали специальную методику осуществления необходимых действий для достижения выгоды всех собственников жилья. Ее материалы разработаны на основании действующих законов и подзаконных актов Российской Федерации, постановлений Правительства Санкт-Петербурга, СНиП, СП ТСН.
Данная методика является рекомендательной базой для подготовки разрешительной документации на проектирование, согласования проектной документации, экспертизы, получения разрешения на производство работ по надстройке и пристройке мансард многоквартирных домов, выполнения ремонтных и строительно-монтажных работ. Сегодня проект документа передан в законодательную инстанцию для разрешения существующих юридических коллизий по вопросам проведения экспертизы проекта и получения разрешения на реконструкцию. Также на основе многолетнего опыта работы в данной сфере ООО «Мансарды Петербурга» внесены предложения по соответствующим изменениям в ст.ст. 49 и 51 Градостроительного Кодекса РФ.
При позитивном отклике Законодателя на нашу инициативу собственники сумеют привлекать средства как для решения насущных проблем, так и для достижения перспективных целей. Здесь имеются в виду и улучшение условий проживания, и защита от возможного сноса зданий агрессивными инвесторами. Новая модель взаимоотношений в сфере недвижимости, которая положена в основу нашей методики, отразится и на соответствующей задаче городского правительства администрации. Со временем она будет в основном состоять не в привлечении денег для ремонта, а в обучении собственников распоряжаться собственными правами.
Для ведения таких дел, во-первых, надлежит обучить руководство ТСЖ правильно и грамотно управлять имуществом многоквартирных домов для обеспечения выгодных условий привлечения инвестиций. Во-вторых, и государственные служащие будут должны уметь хозяйствовать в рамках правового поля. Это также позволит приблизиться к достижению цели улучшения условий проживания и отдыха граждан на территории конкретного муниципального образования. Одним из возможных способов подготовки специалистов могло бы стать создание института прикладного образования на базе одного из крупных районов Санкт-Петербурга. Такое учреждение предоставит возможность обучения по разработанной программе специалистов ТСЖ и муниципальных администраций не только нашего города, но и Северо-Западного региона. В стенах этого института возможна переподготовка офицеров, уволенных в запас, и других лиц, которым необходимо получить новую профессию.


Ул. Блохина, 29	Наб. р. Фонтанки, 28	Наб. р. Фонтанки, 8

>> К СОДЕРЖАНИЮ >>