Дмитрий Ильин

 С ПРИЦЕЛОМ
«ДОГНАТЬ И ПЕРЕГНАТЬ» MIPIM
ПРОГРЕСС НАЛИЦО
В мероприятиях форума PROEstate‑2008 было задействовано уже 17 официальных региональных делегаций. Кроме Петер­бурга, свои достижения и предложения в инвестиционной сфере представили Республики Татарстан и Башкортостан, Алтайский и Краснодарский края, Ленинградская, Калужская, Пензенская, Самарская, Тверская и Челябинская области, Екатеринбург, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону и Челябинск. Всего же на выс­тавке и прочих мероприятиях PROEstate- 2008 зарегистрировались без малого три тысячи участников.
«PROEstate сегодня является крупнейшей инвестиционной выставкой Восточной и Северной Европы. Это одно из важнейших событий в календаре деловой жизни Санкт-Петербурга, который по праву называют главной выставочной и дискуссионной площадкой страны», – отметила губернатор Валентина Матвиенко, подводя итоги сентябрьского форума. Ее уверенность в том, что событие со временем претендует «стать российским MIPIM», подтвердил и Министр регионального развития РФ Дмитрий Козак. Прогресс, действительно, ощутим – одна только площадь экспозиций PROEstate-2008 в сравнении с прошлогодней увеличилась в два раза, составив 8 тыс. кв. м, причем основная ее часть была забронирована еще в июне. В общей сложности на выставочных площадках были представлены 172 стенда. По мнению В. Матвиенко, форум обеспечил регионам возможность представить свой потенциал и показать инвесторам проекты, полностью готовые к реализации, а также выстроить эффективный диалог власти и бизнеса: «Cегодня PROEstate значительно повысил свой статус. В этот раз в нем приняли участие компании 21 страны мира и 40 регионов России, представив более тысячи крупных проектов в сфере недвижимости».
Как и за год до этого, форум оказался успешной торговой площадкой. Так, в частности, Фонду имущества Санкт-Петербурга удалось в ходе торгов продать объектов на сумму 165 млн. рублей при стартовой цене 120 млн. С аукциона ушли разноформатные объекты средней ликвидности – жилые и встроенные помещения, участки под индивидуальное строительство. Состоялось объявление победителей российского этапа конкурса Prix d'Excellence на лучший реализованный девелоперский проект на рынке недвижимости России. В офисной и жилой номинациях высших оценок жюри удостоилась московская компания «Миракс Груп» со своей башней «Запад» в составе делового комплекса «Федерация» и кварталом «Кутузовская Ривьера». Петербург также не остался без награды – проект МФК «Набережная Европы» (ООО «ВТБ-Девелопмент») стал победителем в конкурсе на лучший «Мастер-план города и районов». В номинации «Торговая недвижимость» лавры первенства достались компании «Гамма Инвест Груп» из Калининграда с ее ТРЦ «Европа-центр».


4 сентября. 7-й павильон «Ленэкспо». Комплексный стенд компаний «Aдитум» и «АРИН»
с макетом освоения подземного пространства пл. Восстания


«АРХИТЕКТУРНЫЕ ИЛЛЮСТРАЦИИ»
Если деловая программа предыдущего PROEstate включала 27 конференций и так называемых «панельных дискуссий», плюс 3 презентации российских регионов, то на второй раз оба этих показателя заметно подросли, составив 31 и 9 соответственно. По отзывам участников, каждое из мероприятий, проходивших в ЛЕНЭКСПО с 3 по 9 сентября, характеризовалось профессиональной постановкой вопросов и удобным форматом обсуждения.
Разумеется, основной упор делался на инвестиционной составляющей и прикладных девелоперских аспектах. При этом очевидно, что без учета градостроительных нюансов и обязательных «архитектурных иллюстраций» ни одна из тем, обозначенных в программе, вряд ли могла полноценно рассматриваться. Поэтому в качестве «модераторов» и «спикеров» на большинство таких встреч были приглашены видные отечественные и зарубежные проектировщики.
Так, в ходе конференции «Комплексное освоение территорий: города-спутники, при­городные деловые зоны, новые города», спонсором которой выступила Управляющая компания «Морской фасад», была сделана попытка обобщить существующий опыт развития сателлитных пространств. При грамотном девелоперском подходе такие территории по своим потребительским характеристикам могут значимо выигрывать у существующих спальных районов, застроенных по принципам советского образца. В ближайшие несколько лет проекты их комплексного освоения постепенно заменят в структуре предложения объекты точечной застройки. Наряду с жилыми кварталами, за границами мегаполисов будут образовываться новые деловые зоны, организованные по принципу бизнес-парков. Сегодня на рынке активно действует целый ряд компаний, способных осваивать большие участки за пределами городов, количество заявленных проектов растет, а первые из них выходят на стадию продаж. Достойным продолжением этой конференции стал бизнес-тур «Комплексное освоение вновь образуемой территории в западной части Васильевского острова», организованный УК «Морской фасад».
«Реновация промышленных территорий: последний резерв земли?» – таким образом сфор­мулировали организаторы PROEstate-2008 тему еще одной встречи. Роль ее ведущего была поручена генеральному директору Knight Frank St Petersburg Олегу Баркову. С комментариями насчет вывода предприятий за черту города и эффективного освоения непригодных для эксплуатации индустриальных земель, зданий выступили зампредседателя петербургского КГА Виктор Полищук, директор проекта «Невская Ратуша» Константин Ковалев, Гаральд Шаллер из австрийской Raiffeisen evolution project development GmbH, архитекторы Юрий Земцов, Ирина Зверева, Юрген Виллен и другие практики, знающие проблему не понаслышке. Было отмечено, что в контексте таких проектов особого внимания требуют старые и деградирующие аварийные участки в центре исторической городской ткани, ждущие принятия неотложных мер по реконструкции, усовершенствованию застройки, инженерно-транспортной и социально-культурной инфраструктур.
Убедительными также показались выводы, сделанные по итогам обсуждения ряда других вопросов, имеющих прямое отношение к тематике АРДИС: «Развитие массового строительства жилья в России», «Редевелопмент территорий и объектов транспортной инфра­структуры»,«Развитие инфраструктуры: транс­‑ портная доступность» и «Дизайн в архи­тектуре».

НОВОЕ В СТАРОЙ ТКАНИ
Одну из панельных дискуссий посвятили реновации архитектурных памятников, вопросу, актуальному, как выяснилось, не только для Северной столицы. Сергей Чобан, архитектор петербургского происхождения и образования, а ныне владелец мастерской NPS Tchoban (Германия), вел встречу. Пользуясь преимуществами своей роли, он начал с презентации трех собственных работ, выполненных в Берлине.
Применительно к каждой автором было сформировано отдельное решение по функциональной и образной реконструкции исторического здания. Это естественно, поскольку в приведенных примерах историческая и градостроительная ценность объектов существенно различалась. «Существует несколько подходов в обращении с памятниками, – пояснил С. Чобан. – Первый, который мы часто находим в Петербурге, – это восстановление в полном соответствии с историческим обликом – как снаружи, так и изнутри, включая самые мелкие элементы. Второй – когда сохраняется внешний облик, но меняется внутреннее содержание (новый объект в «скорлупе» памятника), в том числе и функция (была продемонстрирована реставрация бывшей трансформаторной подстанции, превращенной в синагогу). И наконец – третий, когда здание позволяется достраивать и надстраивать (контрастный диалог с памятником)».
Председатель КГА Александр Викторов сразу оговорился: «Не стану говорить о реставрации. Это не наша тематика, за нее отвечает другая служба – КГИОП. В моем положении будет правильнее выразить свое отношение к тому, как новое может встраиваться в ткань города. Дискуссии, которые ведутся в последнее время вокруг застройки центра, показывают, насколько важно внимательно и чутко подходить к строительству в центральной части. Градостроительные ошибки являются следствием «болезни роста» в процессе активного развития Санкт-Петербурга. Этот недуг, слава Богу, проходит. Многие из зданий последнего времени хорошо вписались в черту города, хотя они и вполне современны – например, стеклянный дом на Казанской ул. И все же повсеместно возводить полностью остекленные объекты, думаю, не стоит. Следует каждый раз рассматривать, уместны ли они в городском контексте, учитывать и последующую эксплуатацию здания, и предстоящий уход за фасадами. Это животрепещущий вопрос, который требует серьезного профессионального подхода. Новый объект, внедряемый в историческую среду, должен быть увязан с ней во всем – и в материале, и в пластике, и в масштабе». Вместе с тем, главный архитектор признал, что в центральной части города, целиком входящей в охранную зону, основное предпочтение необходимо отдавать реставрации и приспособлению. «Есть, конечно, люди, которые хотят под шумок избавиться от зданий, которые почему-то лично им не нравятся», – продолжил Викторов. – «Хотя и в историческом центре есть немало утраченных построек, имеются свободные участки – «вырванные зубы» в ткани города – где можно и нужно возводить новые объекты. Правда, такие проекты должны выполняться по правилам, которые существовали 100-150 лет назад. Это основополагающий принцип комплексного подхода к строительному освоению подобных участков». Глава Комитета по градостроительству и архитектуре подтвердил, что в обсуждаемых ныне Правилах землепользования и застройки строго сохраняется предел высотности для центра, установленный еще в петровские времена – 23,5 м, заключив: «Мы будем придерживаться такой позиции: главное – выполнение временного регламента для каждой городской территории».
Иностранные участники – директор группы PRParchitects Майкл Дж. Греам (Великобритания) и архитектор Кристоф Манкопф (Австрия) – представили реконструк­ции из своих портфолио. Эти презентации пробудили у коллег интерес, но в основном теоретический, учитывая исключительно зарубежную «прописку» этих работ. Оба автора не так давно начали практиковать в нашей стране – их проекты, предназначенные к реализации в России, находятся на ранних стадиях разработки. Видимо, каждому из этих архитекторов еще только предстоит до конца прочувствовать специфические проблемы реновации объектов культурного наследия по «русской модели». Ничего подобного, конечно же, нельзя было сказать о следующем из спикеров – шефе бюро «Литейная часть 91» Рафаэле Даянове. Его авторитет в вопросах реставрационного проектирования и архитектурной адаптации памятников к новым функциям считается почти непререкаемым. Петербургский список реализаций этого коллектива достаточно внушителен и уникален по предпринятым решениям. В качестве примеров того, как, по мнению самого Даянова, можно добиваться правильного соотношения между основной частью города-памятника и новым строительством, были приведены некоторые из последних работ бюро. Публике показали проектные материалы, предварительные, поэтапные и итоговые фотофиксации Варшавского вокзала, Концертного зала Мариинки, ДК им. Капранова.

«ВВЫСЬ» и «ВГЛУБЬ»
Высотное и подземное строительство на PROEstate-2008, как и следовало ожидать, не было обойдено стороной. Впрочем, где еще, как не в Петербурге, обсуждать эти темы, которые у нас в последние пару лет особенно благодатны для политиков и прессы, постоянно будоражат общественное мнение, а также остаются наиболее проблемными для застройщиков и проектировщиков.
Панельная дискуссия «Высотное строительство: а нужно ли?» прошла с участием руководителей 1-й мастерской Института Генплана СПб Бориса Николащенко и Архитектурного Бюро «Студия-17» Святослава Гайковича, председателя комиссии по фундаментам и под­земным сооружениям при Правительстве СПб Владимира Улицкого, директоров строительных компаний и журналистов. Вопрос, вынесенный в название мероприятия, был воспринят как почти риторический. Никто не взялся отрицать, что возведение многоэтажных зданий повсюду, в особенности в столицах и городах-миллионниках, обретает черты тенденции, которой уже нереально противостоять. Эти объекты гораздо прибыльнее для инвесторов, поскольку позволяют значительно увеличить выход полезной площади, быстрее окупить затраты на землю и фундаментные работы. С другой стороны, архитекторы с большим профессиональным интересом берутся за подобные проекты, а в остальном мире накоплена солидная практика разработок в этом направлении.
В отечественном стройкомплексе высотная отрасль сравнительно молода, и перед ее представителями стоит целый ряд острых проблем. Дискутируя по теме, участники предпочли разделить их на два блока: градостроительные (размещение небоскребов в согласовании с контекстом исторической застройки) и функциональные (назначение зданий и соответствующие ему особенности объемно-планировочных, конструктивных решений, отсутствие опыта эксплуатации и методов обеспечения их комплексной безопасности). Такой формат диалога позволил сосредоточиться на поиске конструктивных маршрутов развития высокоэтажного строительства. В итоге, наряду с прочим, было отмечено, что и застройщикам, и проектировщикам необходима четкая нормативно-правовая, градостроительная и техническая регламентация ведения работ.
Спонсором конференции «Быть ли подземному строительству в Санкт-Петербурге?» выступила компания «Адитум». Факт вполне объяснимый, учитывая, что именно она взялась инвестировать освоение пространства под площадью Восстания. Виталий Малых, руководитель проекта «Адитум», подтвердил, что к сооружению этого объекта планируется приступить в 2010 году, – сейчас решаются вопросы с финансированием. Он также согласился с модератором дискуссии Вячеславом Заренковым, президентом холдинга «Эталон-ЛенСпецСму», отметившим, что у нас в отличие от других государств нет достаточного опыта для ведения такого строительства. К примеру, в маленьком княжестве Монако большинство торговых центров и парковок расположено именно под землей. Подобные стройки у нас могут обойтись в десятки раз дороже как раз таки в силу отсутствия проектной и подрядной практики.
Все участники разговора сошлись во мнении, что если есть возможность, то лучше все-таки строить «на поверхности». Тем не менее, наш город может и должен располагать сетью подземных сооружений, прежде всего в историческом центре. Это могут быть и стационарные многоуровневые автостоянки, и пешеходные переходы с коммерческо-торговым наполнением, и т. д. Опыт крупнейших городов мира свидетельствует: подземные пространства активно осваиваются преимущественно там, где сосредоточены исторические и архитектурные памятники. Вот и нам не стоило бы отставать в этом отношении от развитых стран. Недавние гидрогеологические исследования свидетельствуют о принципиальной возможности такого строительства в Петербурге. На этой стороне дела сосредоточился технический директор ООО «Геореконструкция-Фундаментпроект» Вла­димир Парамонов. К тому же современные технологии и привлечение владеющих ими зарубежных подрядчиков позволят обезопасить воздействие подземки на окружающую застройку, легче справиться с пресловутой проблемой наших сложных грунтов. Председатель совета директоров агентства «АРИН» Андрей Тетыш, в свою очередь, заметил, что интеграция вновь образуемого объема со станцией метро серьезно увеличивает шансы таких проектов на успех. Причем с самых первых стадий их разработки бизнесу необходима серьезная государственная поддержка, а в вопросе окупаемости затрат первостепенное значение имеет, насколько грамотно продумана изначальная концепция подземного объекта. Руководитель проектного отдела Astera St.Petersburg Александр Волошин также убежден, что без включения механизмов частно-государственного партнерства проекты подземного строительства будут по-прежнему буксовать.

>> К СОДЕРЖАНИЮ >>