Юрий Казаков

д. т. н., профессор СПбГАСУ

ученый секретарь С.-З. Регионального отделения РААСН

НАЦПРОЕКТ «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ»

НА ФОНЕ ПРОБЛЕМ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА

Основным макроэкономическим показателем, характеризующим развитие строительного комплекса, в России всегда считался

ввод жилья. При этом практические специалисты нашей отрасли нередко высказывают мнение, что количество вводимых квад-

ратных метров жилплощади должно объективно сокращаться.

Такой тезис можно в корне оспорить. Членам нашего Отделения РААСН не хуже других известно о тенденции к росту цен на

дома и квартиры, сопровождающей нынешний дисбаланс в конъюнктуре рынка жилой недвижимости. Однако это далеко не повод

«замораживать» темпы жилищного строительства, полагаясь на то, что ситуация выправится стихийно, сама по себе. Напротив,

необходимо и в федеральном, и в региональном масштабах активизировать работу по стимулированию покупательского спроса

населения. Судя по последним инициативам законодательной и исполнительной власти, «наверху» отлично понимают суть этой

задачи.

Жилищная политика в качестве одного из важнейших направлений социальной работы получает сегодня государственный

статус. При новом подходе начал рассматриваться как первоочередной и сам вопрос доступности жилья. На наш взгляд, в основе

его решения в первую очередь должно лежать многообразие форм приобретения, что способствовало бы удовлетворению самых

разнообразных запросов. Это могут быть как классическая ипотека, так и жилищные кооперативы, строительно-сберегательные

кассы, и даже варианты, аналогичные долевому строительству. Налицо понимание этой необходимости федеральными властями

– теперь остается только поддержать его законодательно. Мы убеждены, что создание Национального совета по доступному жилью,

который возглавил президент России В. В. Путин, будет способствовать решению этих злободневных вопросов.

Свои перспективные научные разработки по тематике жилищного строительства от нашего Отделения ведут академики Ю. И.

Земцов и В. В. Попов, члены-корреспонденты В. П. Ильин и Л. П. Лавров, советники С.Ф. Гришин и Т.А. Дацюк, а также автор на-

стоящей статьи. Большую помощь в этих исследованиях оказывает нам руководство СПбГАСУ, в лице, прежде всего, ректора Е. И.

Рыбнова и проректоров.

В последнее время Отделением издан ряд новых интересных монографий и справочников по вопросам комфортного и быст-

ровозводимого жилья в масштабе России. Этими материалами заинтересовались в Минрегионразвития, Росстрое и МЧС РФ. Неко-

торые из них – «Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России», «Реконструкция и реставрация объектов

недвижимости», «Быстровозводимые здания» – представлены на выставке работ архитектурно-строительного университета.

Можно констатировать, что сфера рефинансирования, программа развития которой стартовала в городе с декабря 2004 г., все

еще весьма слабо освоена. Несмотря на то, что только в официальной очереди на улучшение жилищных условий числится более

200 тыс. петербургских семей, а также наличие множества банков, реализующих ипотечные программы, общий объем выдаваемых

ими кредитов пока еще абсолютно неадекватен потребности. Упомянутая программа позволяет вовлечь в процесс более широкий

круг финансовых учреждений, в связи с чем имеются основания прогнозировать ежеквартальный прирост их числа в среднем на

пять операторов. В прошлом году город поставил перед собой задачу прийти к показателю в 3 тысячи кредитов (порядка 10 % от

общего объема вводимых жилых объектов) и сумел значительно перевыполнить ее. В текущем году планируется увеличение этого

показателя до 8-10 тысяч кредитов.Кроме того, принят ряд целевых программ по оказанию поддержки отдельным категориям

граждан за счет городской казны. Они, в частности, предполагают субсидирование первоначального взноса для очередников и

обеспечение жильем работников бюджетной сферы. Такие программы оказывают существенное влияние на увеличение объемов

кредитования, хотя и весьма ограничены возможностями бюджета.

Основные же оптимистические ожидания как чиновников, так и строителей по преимуществу связаны с реализацией

приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». По сути, это система мер,

которая должна переориентировать все усилия общества и каждого человека в отдельности на решение жилищной про-

блемы. Кое-что в плане формирования нормативной основы этой программы со своей стороны государство уже сделало.

Нынешняя правовая база проекта «Доступное жилье» включает 25 законов, плюс отдельный о концессиях. Настало время

для выработки соответствующих подзаконных актов, которые дадут возможность практически провести «жилищные»

законы в жизнь. По нашим подсчетам, должно быть принято 214 таких документов.

Тем не менее, почти все в жилищном вопросе, конечно же, сводится к деньгам. Понимая это, государство, пожалуй,

впервые за все время его решения так активно решилось задействовать свои закрома. «На этих вещах необходимо со-

средоточить и финансовые, и административные ресурсы», – подчеркнул в свое время президент страны. В свою оче-

редь, практики строительного бизнеса, одобряя возросшие бюджетные вливания в отрасль, считают, что власть слишком

поторопилась с принятием пакета «жилищных» законов, вследствие чего некоторые из них, в частности закон о долевом

строительстве, способны принести рынку больше вреда, чем пользы.

Оценив положение вещей, многие члены Отделения оказались солидарны в мысли, что во избежание повторения

ситуации (но уже с теми самыми двумястами с лишним нормативных актов и техрегламентов) самим строителям нужно

принимать самое активное участие в их разработке. Следует также понимать, что, во-первых, самих бюджетных средств

еще явно недостаточно. Во-вторых, жилищное законодательство необходимо все время шлифовать. В-третьих, российские

реалии таковы, что по пути в регионы федеральные бюджетные средства могут «усохнуть», к тому же, на местах еще только

предстоит наладить работу с тем, чтобы грамотно и эффективно распорядиться этими деньгами.

В качестве перспективных вариантов доступного жилищного строительства некоторые разработки Северо-Западного Реги-

онального Отделения РААСН, на мой взгляд, заслуживают отдельного внимания. Одна из них –комплексная научно-исследо-

вательская и проектно-экспериментальная работа по возведению 2-3 этажных блокированных жилых домов общей площадью

около 150 тыс. кв. м на основе новых быстровозводимых объемно-блочных и панельных конструкций типа «сэндвич». Она

осуществляется совместно с Группой компаний «Город» из Гатчины. От Отделения в программе участвуют члены-корреспон-

денты М. И. Алексеев, Л. П. Лавров, Ю. П.Панибратов, советник Ю. Н. Казаков, профессора СПбГАСУ Г. М. Бадьин, В. В. Верс-

тов, Т. А. Дацюк, Б. К. Михайлов, доценты В. П. Асташенков и А. Ф. Питулько. Важным вкладом наших ученых в эту разработку

является комплексная оптимизация панелей и каркаса данной системы на основе

проведенных в 2006 г. расчетов и натурных испытаний. Сроки возведения одного

здания по такой технологии занимают не более месяца, а итоговая цена квадратно-

го метра не превышает $500. Параллельно отделение активно сотрудничает с ООО

«Кнауф-Гипс Колпино» в проектировании и строительстве нового производства по

выпуску гипсокартонных листов.

Опыт решения этих, а также еще целого ряда близких по содержанию задач

позволяет определить несколько эффективных направлений дальнейшего развития

строительного комплекса Санкт-Петербурга и СЗФО.

Направление № 1 – ориентация на широкие слои населения и выпуск небольших и

недорогих домов. Одноквартирный ман-

сардный 5-комнатный усадебный дом со

стенами из шлакоблоков и бруса: 1 – пе-

редняя (5 м 2 ); 2 – общая комната (22 м 2 );

3 – спальня (15, 14, 11,8 м 2 ); 4 – кухня (12

м 2 ); 5 – санузел (7 м 2 ); 6 – сауна (6 м 2 ); 7

– веранда (13 м 2 ).

Направление № 2 – блокировка домов с целью снижения их стоимости. Перспек-

тивные сблокированные одноквартирные двухэтажные 5-комнатные жилые дома в

условиях городской застройки для Ленинградской области и в «ожерелье Петербурга»

– Пушкин, Павловск, Петергоф: 1 – холл (7 м 2 ); 2 – бщая комната (25 м 2 ); 3 – спальня

(8, 10, 11, 12 м 2 ); 4 – кухня (11 м 2 ); 5 – санузел (1, 3 м 2 ); 6 – лоджия (14 м 2 ); 7 – терраса;

8 – сауна; 9 – мансардная кладовая; 10 – чердачные помещения.

Направление № 3 – разработка и изготовление новых видов многослойных

энергосберегающих конструкций. Стены из сэндвич-панелей на основе дере-

вянного каркаса с утеплителем минеральной ватой базальтовых пород «Rockwool»

с гидроизоляцией.

Направление № 4 – потенциально

«растущие» жилые дома. Одноквар-

тирный дом с вариантами достройки

ВАП 39-99 ЭП. Особенностью данного

проекта является возможность поэтапного строительства жилого дома силами

семьи. По окончании строительства в таком доме возможно проживание двух

семей. Основные конструкции и применяемые материалы: фундаменты – мало-

заглубленные с цоколем из пустотных блоков с последующим бетонированием

пустот; цокольное перекрытие – сборно-монолитное из мелких блоков; между-

этажное перекрытие – деревянное; стены – брус; кровля – металлическая.

Хотелось бы кратко пройтись по некоторым нерешенным проблемам, которые

существенно тормозят развитие инвестиционно-строительного рынка. Одна

из них касается комплексной инженерной подготовки новых территорий под

застройку. Здесь присутствуют два основных момента. Первый – это недоволь-

ство некоторых строителей тем, что деньги, перечисляемые ими на развитие

инфраструктуры, идут не по назначению. На это власти отвечают, что средства

расходуются справедливо, согласно соответствующему закону Санкт-Петербур-

га. Второй момент связан с инициативой все тех же строителей, предложивших

городскому правительству при проведении торгов на инженерную подготовку

новых территорий требовать от компаний «создания консорциумов с головной

организацией», причем предлагалось возвести все это в статус закона. Особое внимание тогда было обращено на совер-

шенствование системы распределения земельных участков. Точнее, бизнесмены ждали «оптимизации процесса выделения

пятен и создания цивилизованного рынка в этой сфере».

В итоге на смену ИТК пришли торги по т. н. «короткому па-

кету», от которых застройщики, мягко говоря, не в восторге.

Крупные строительные компании такую систему попросту игно-

рировали, предпочитая покупать пятна под жилье на вторичном

рынке земельных ресурсов. Теперь появились два других способа

предоставления земельных участков – комплексное освоение

территорий и торги по полному пакету. Напомним, что согласно

Градостроительному кодексу с 1 октября 2005 года все участки

под жилищное строительство должны выставляться на аукци-

он.

Другая больная тема – отношения с монополистами. За два

последних года ее муссировали на самых разных уровнях – и в

Смольном, и в рамках всевозможных круглых столов и конферен-

ций, и в СМИ. Но опять-таки больших позитивных перемен нет до

сих пор. За исключением, пожалуй, создания при правительстве

Санкт-Петербурга штаба по взаимодействию с монополистами,

работа которого в основном сводится к сокращению сроков про-

хождения документации.

В 2005 г. Управление государственной вневедомственной

экспертизы Санкт-Петербурга рассмотрело 1583 проекта. Из

них только 5% оказались разработанными без значительных

нарушений СНиП и не требовали доработки. Сегодня строится

все больше гипермаркетов, торговых, развлекательных и офис-

ных комплексов, поэтому работы у экспертных органов только

прибавляется. По данным членов нашего Отделения, качество

проектирования в последнее время хотя и улучшилось, но по-

прежнему – не на высоте. Больше всего проблем у молодых и

неопытных проектировщиков. Правда, случаются просчеты даже

у крупных, в прошлом отраслевых институтов, откуда ушли ве-

дущие специалисты. Нарушений много: среди них неправильное толкование терминов «капитальный ремонт», «реконс-

трукция», «новое строительство», отсутствие необходимых заключений специализированных экспертиз или представление

на экспертизу проектов, которые уже запущены или вовсе реализованы. В качестве иллюстрации можно привести историю

строительства Балканского рынка, проект которого опоздал на экспертизу, и, уже когда до открытия объекта оставалось

всего пять дней, в нем были обнаружены серьезные ошибки. Если бы их вовремя не устранили, в Санкт-Петербурге вполне

мог бы случиться свой «Трансвааль».

Мы полагаем. что большинство проектных нарушений связано с несоблюдением стандартов и нормативов. Зачастую

не выполняются элементарные противопожарные требования. Участились грубые ошибки при разработке кровельных

решений. Для проектов салонов по продаже автомобилей одним из наиболее заметных является нарушение требований

при выборе покрытий полов (особенно в помещениях с движением автотранспорта). Не соблюдаются нормы инсоляции, а

в проектах гипермаркетов, к примеру, не предусматриваются необходимые для персонала санитарно-бытовые помещения

и многое другое. Основную вину за недоработки эксперты возлагают в первую очередь на заказчика, который «платит

деньги», а потому желает получить с проекта сполна и побыстрее.

Подводя итог сказанному, подчеркну, что тематика безопасной и комфортной среды жизнедеятельности сегодня не

должна быть узкоотраслевой. Строительное развитие CЗФО и входящих в его состав субъектов Федерации – общее дело за-

конодательной и исполнительной ветвей власти, общественных организаций, девелоперов и инвесторов, проектировщиков

и подрядчиков, а также ученых, в том числе из нашей Академии.