БИЗНЕС И ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Андрей Ильин

  ПРИВЕТСТВИЕ
  "СЛАВЯНКИ"  
  ООО «БАЛТРОС» ИНИЦИИРОВАЛ КРУПНЕЙШИЙ ПРОЕКТ
МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ПОД ПЕТЕРБУРГОМ


1 августа состоялась пресс-конференция по случаю начала строительства нового петербургского пригорода «Славянка» неподалеку от Пушкина. Презентация проходила на набережной канала Грибоедова в офисном здании ООО «Балтрос» – компании, управляющей этим проектом. В Генеральном плане развития Санкт-Петербурга строительному освоению территорий к югу от города отводится особая роль. Незадолго до этого на страницах специализированной прессы прошла информация о том, что вице-губернатор Александр Вахмистров поставил проект «Славянка» в один ряд с «Балтийской жемчужиной» и «Северной долиной».


По информации генерального директора ООО «Балтрос» Сергея Подобеда, согласно проекту застройки, который был разработан ЗАО «Ленинградский промпроект» и «узаконен» на уровне Правительства Санкт-Петербурга 26 июля 2005 г., общая площадь жилого фонда составит здесь 1 млн. 400 тыс. м2. Причем из 280 га, имеющихся в распоряжении возглавляемой им управляющей компании, непосредственно под жилье отводится 189 га, под недвижимость общественно-делового назначения – 60 га, под зеленые насаждения – 37 га. 80% акций «Балтроса» принадлежат пяти компаниям, подконтрольным ЗАО «Банкирский дом «Санкт-Петербург», оставшимися 20% распоряжается лично генеральный директор.
Сегодня облик будущего жилого района «нарисован» только в общих чертах. Говорить о конкретных архитектурных решениях применительно к отдельно взятым жилым и общественным зданиям, понимая под этим полный пакет проектно-сметной документации, представляется преждевременным. Это дело пусть и недалекого, но все-таки будущего, хотя в концептуальном отношении, включая вопросы функционального зонирования территории, этажности и т. д., все предельно очевидно уже на данный момент. Разговор с директором ООО «Балтрос» по проектированию Олегом Ереминым начался с обсуждения градостроительного аспекта намеченной программы.

О. Еремин:
–Комплекс «Славянка» будет представлять собой пригородный жилой район, состоящий исключительно из построек высотностью от двух до шести этажей, включая мансардный. Это соответствует категории «малоэтажного строительства», которая заложена в нынешних СНИПах. Исходя из действующих нормативов, в формате градостроительного решения предусмотрено создание сети объектов социально-культурной и коммунально-бытовой инфраструктуры, необходимых для комфортного проживания населения района расчетной численностью 45 тыс. чел. В частности, будут построены 4 школы, 11 детских садов, лечебные учреждения, центры досуга, торговые комплексы и пр. В центре территории планируется разбить парк площадью 12,5 га. О том, насколько удалось продумать инфраструктурную составляющую, можно судить хотя бы по тому, что уже на сегодняшней стадии проектирования в Славянке предусмотрено место под строительство православного храма. Таким образом, не только в пределах Петербурга, но и, отважусь предположить, России в целом, «Балтрос» инициировал наиболее масштабный на сегодняшний день проект комплексной малоэтажной застройки новой территории.

Элементы застройки жилого района «Славянка»
в макете

Корр.:
– Неужели в этом отношении мы сумели опередить даже москвичей с их недосягаемостью и «продвинутостью»?
О. Еремин:
– Подчеркну, я имел в виду именно «сегодняшний день». На самом деле, уже имеется пример успешного решения аналогичной задачи. Речь об экспериментальной застройке территории Куркино в ближнем Подмосковье. Определяясь со стратегической стороной собственного проекта, мы, отчасти, взяли на вооружение опыт московских коллег. Несколько раз наша команда выезжала туда, чтобы посмотреть на месте, каким образом фактически «с нуля» в достаточно короткие по меркам отечественного строительства сроки им удалось создать новый, крупный и респектабельный жилой район. Нас, главным образом, интересовала возможность «примерить» наработки москвичей к нашим петербургским условиям.

Примеры комплексной малоэтажной застройки новых жилых районов
в Финляндии

Следовало также понимать, что при всей кажущейся амбициозности проекта – всего за 5-6 лет обустроить новую территорию всем необходимым для достойного проживания населения, сопоставимого по численности с российским райцентром среднего размера, – у него были достойные предшественники. Причем за примерами не обязательно слишком далеко углубляться в строительную историю. Возьмите, например, у нас в городе Гражданку, Комендантский аэродром, которые стремительно застраивались в течение нескольких лет. Причем особенно массово этот процесс протекал уже после советской власти.
В итоге оценок всех «за» и «против», мы сделали основной концептуальный вывод, состоящий в том, что, прежде всего, потребуются инвестиции для решения вопросов инженерии. Иного не дано, поскольку строительство стартует, по существу, «в чистом поле». Наш участок под застройку, примыкающий к Колпинскому шоссе, был только в апреле прошлого года выкуплен у сельхозкооператива «Детскосельский», и прежде эти 280 га являлись пахотными угодьями со всеми вытекающими отсюда последствиями.
В создание инженерно-коммунальной инфраструктуры Славянки «Балтрос» намерен вложить $ 150 млн. собственных средств. Они уйдут на подвод внеплощадочных сетей, финансирование установки дополнительного трансформаторного блока на ПС-28 (на этот счет уже подписан договор с ОАО «Ленэнерго»), а также строительство сети модульных котельных. К началу 2007 г. инженерная подготовка территории будет полностью завершена.
Корр.:
– Но очевидно, что без поддержки на официальном уровне такой проект вряд ли мог состояться. До сих пор многие продолжают считать его если и не химерой, то, по крайней мере, рискованной затеей…
О. Еремин:
– Как городские, так и федеральные властные структуры сегодня более чем когда-либо заинтересованы в формировании рынка действительно доступного жилья. При этом трудно спорить с аксиомой, что массовая застройка в сопоставлении с единичными проектами, которые в наше время по большей части и реализуются в Петербурге, всегда менее затратна. Добавлю сюда близость площадки к железной дороге и рассматриваемое в качестве одного из вариантов строительство на территории Славянки домостроительного комбината по производству железобетонных конструкций с использованием зарубежных технологий и оборудования для нужд собственного строительства, мощностью около 350 тыс. м2 в год. Сочетание этих факторов позволит значительно снизить себестоимость квадратного метра жилой площади. Учитывая, что времени до начала строительства первых домов в районе «Славянка» остается предостаточно, и сложно прогнозировать, как за этот срок сложится ситуация на рынке первичной недвижимости в условиях измененного, но пока не заработавшего строительного законодательства, с учетом потенциала ипотечной системы, думаю, что оперировать конкретными ценами сейчас рано. К тому же в Славянке мы строим не отдельный дом и даже не квартал на ограниченном городском пятне. Период и масштабы работ в нашем проекте много серьезнее.

Примеры комплексной малоэтажной застройки новых жилых районов
в Финляндии

Думается, что мы нашли понимание и в Смольном, и в Москве, положив в основу своей строительной программы принцип доступности жилья. В то же время абсолютно неправильно думать, будто бы наш новый пригород будет сплошь состоять из построек некоей унитарной серии для населения с достатком ниже среднего. Спектр жилья в Славянке, по нашим расчетам, должен быть представлен всеми градациями – от бюджетного до элитного. В генеральном плане застройки территории района такие варианты и комбинации предусматривается изначально. Если брать страны Северной Европы, чей опыт мы намерены активно использовать в своей практике, там современные жилые массивы организуются чаще всего по этой схеме.

В той же Финляндии, например, сегодня предпочитают строить малоэтажные микрорайоны в крупных и малых городах, а также новые поселения городского типа, на девяносто с лишним процентов используя технологии панельного домостроения. В отличие от нас, прагматичные северные соседи не поторопились сбрасывать их со счетов. Больше того, панельное строительство там намерены широко развивать.
Корр.:
– И, насколько известно, в ваших планах застройки будущего пригородного района «Славянка» в качестве основного конструкционного материала также будет использоваться панель?
О. Еремин:
– Это действительно так, хотя и является в известном смысле рискованным решением. Ни для кого не секрет, что на определенном этапе истории отечественного жилищного строительства (скажу конкретнее: в пору широкой реализации проектов т. н. «массовых серий») панельные технологии были дискредитированы.
На примере финнов мы, тем не менее, много раз убеждались, что, во-первых, важно, скорее, даже не то, из чего построен дом, а на каком качественном уровне это сделано. Покупателю там, как правило, предлагаются новые квартиры с отличной тепло- и звукоизоляцией, встроенной мебелью и бытовой техникой – это, можно сказать, минимальный набор удобств. При желании на стадии строительства можно обратиться к проектировщикам и заказать кардинальную перепланировку стандартной жилплощади, подобрать в соответствии со своими эстетическими запросами материал и, допустим, цветовую гамму отделки. Это, безусловно, будет стоить некоторого дополнительного количества евро, но ни при каких обстоятельствах в Финляндии не сдаются «под ключ» квартиры с недоделками или даже самыми «символическими отклонениями» от весьма высоких качественных нормативов жилья.
Во-вторых, ни в Хельсинки, ни в других финских городах новостройки внешне не похожи друг на друга. И в пределах каждого такого микрорайона также применяется самая широкая архитектурная палитра. Общее можно усмотреть в ограниченной высотности – до 5–6 этажей, и в единстве технологической основы – панель. Как объемно-планировочные, так и цветовые решения чрезвычайно разнообразны. Современные материалы и технологии позволяют проводить самые интересные эксперименты с наружной отделкой зданий, ставить на фасады необычные для северной страны огромные остекленные лоджии. Будучи «навешенными» на специальных колоннах, они отделены от основного жилого объема воздушным зазором. Поэтому в холодное время года наличие такой лоджии ни в коей мере не влияет на температурный режим в помещении квартиры. Летом же она фактически становится дополнительной жилой комнатой.
В своем сочетании все подобные «мелочи» и формируют действительно комфортную среду обитания на территории современной застройки у наших соседей. Каждое из этих поселений отличается компактностью и четкой функциональной структурой. Давайте посмотрим, как, к примеру, у них рассматривается вопрос организации автостоянок рядом с жилыми домами. Директор нашей компании Сергей Подобед на августовской пресс-конференции рассказывал об этом в качестве одного из примеров оптимального решения «территориального вопроса», вполне приемлемых при строительстве жилого района «Славянка». Напомню, в Финляндии, где запрещено под окнами квартир гонять двигатели вхолостую, каждая стационарная парковка оборудована розеткой для подключения системы автоподогрева двигателя машины. Получается, что у финнов 100 машин на стоянке приносят меньше вреда, чем наши 20. По мере стремительного роста уровня автомобилизации населения, тема организации стоянок поблизости с жильем становится все более актуальной. При этом наши нормативы не позволяют это делать так, как того требует реальное положение дел и давно уже принято в мировой практике. Глава «Балтрос» передал в Росстрой переводы финских СНИПов по организации стоянок рядом с жилыми домами. Одобрение проекта уже получено у руководителя этой структуры Сергея Круглика, и ожидается, что эти изменения будут учтены уже на осенней парламентской сессии при обсуждении Госдумой закона «О техническом регулировании».
Не следует думать, что мы будем безоглядно использовать только финский или только московский опыт. Наша задача – взять в современной практике все самое ценное и полезное с тем, чтобы в итоге эффективно применить это в собственном строительстве.

 

>> К СОДЕРЖАНИЮ >>