Восемьдесят пять тысяч квадратных километров, а именно такова площадь Ленинградской области, даже по среднероссийским меркам представляют собой довольно-таки внушительное пространство, где расположено, к тому же, 70 городских и 3167 сельских поселений. Согласно схеме жилищно-гражданского строительства, разработка которой была завершена в 2003 г., регион был условно поделен на две зоны. В одну вошло все, расположенное в границах 60-километрового радиуса вокруг Санкт-Петербурга, ко второй отнесена оставшаяся часть области. Такой подход позволил учесть специфику экономического и социально-демографического развития, степень инвестиционной привлекательности каждой из зон при оценке перспективы строительного освоения территории в целом. Беседуя с председателем Комитета по архитектуре и градостроительству, главным архитектором Ленинградской области Валерием Александровичем Кимом, мы сосредоточились на одной из особенно актуальных в наши дни тем – малоэтажном и индивидуальном строительстве.

В. Ким: Сегодня мы имеем вполне четкое представление о масштабах жилищного строительства в области и с большой степенью точности можем прогнозировать, какую долю в нем составит малоэтажное. На период до 2015 г. определены площади под застройку порядка 6 млн. м2 жилья, причем без малого половина (2,7 млн. м2) будет построена в 60-километровой зоне вокруг Петербурга.
До 2002 г. весь объем жилищного строительства в Ленинградской области распределялся между мало- и многоэтажным в равных долях. Однако в последнее время эта пропорция стала меняться в сторону увеличения удельного веса «малоэтажки». Имеются в виду как высокоплотные многоквартирные, так и частные жилые постройки. За прошлый год в регионе было введено в эксплуатацию 510 тыс. м2 жилья. Из них существенно больше половины – 335 тыс. м2 – пришлись на дома малоэтажного и индивидуального строительства. С учетом этой тенденции его доля в объеме вновь вводимого жилого фонда будет составлять 60-65% к 2010 г., и в последующие пять лет приблизится к 70%.
Девелоперы и инвесторы могут получить у нас в комитете исчерпывающую информацию, где (разумеется, при соблюдении требуемых в нашей области процедур) можно заниматься тем или иным видом жилищного строительства. Кроме того, эта база данных передана в распоряжение областного Союза строителей.
А. Ильин: По вопросу «где?» все более или менее понятно, но вот другой: «что можно строить?», уверен, не в меньшей мере волнует и собственно заказчиков, и архитекторов.
В. Ким: Разумеется, нам небезразлично, какие проекты жилищного строительства воплощаются на территории области. Мало того, мы внимательно отслеживаем сегодняшние тенденции в архитектуре и градостроительном проектировании, со своей стороны стремимся организовать процесс нового строительства по оптимальной схеме. Однако это абсолютно не означает, будто Комитет намерен отдавать предпочтение каким-то одним проектным предложениям, накладывая вето на другие. Главное, чтобы все строящееся в Ленинградской области являлось и функциональным, и эстетически достойным, а также соответствовало потенциалу ее социально-экономического развития. Поэтому, с точки зрения типологии проектов жилых построек и комплексов, включая самые новые и оригинальные разработки, регион продолжает оставаться широким плацдармом для реализации архитектурно-строительных идей и экспериментов.
Такой подход лежит и в основе нашей заинтересованности в продвижении наиболее интересных, выгодных как области, так и инвесторам проектов на рынке малоэтажного строительства. В самом скором времени мы намерены практически применить у себя опыт ярмарок жилья, хорошо зарекомендовавший себя в соседней Финляндии.
А. Ильин: Нельзя ли об этом поподробнее?
В. Ким: Речь идет о таких проектах, в рамках которых на территории порядка 15-20 га осуществляется строительство нового, реального жилого образования. Оно, как правило, состоит из домов разнообразной типологии – отдельностоящих, блокированных, социальных построек «эконом-класса», а также полного набора объектов соцкультбыта, поскольку экспонаты такой выставки подлежат заселению прямо по ходу ее проведения. Обычно по окончании ярмарки выкупленными оказываются около 75% жилплощади выставленных лотов. Иначе говоря, фактически на три четверти строительство таких жилых комплексов инвестируется самими его будущими жителями.
В области уже определены площадки под проведение ближайших выставок малоэтажного жилья. Две из них расположены в Гатчинском районе, одна (а при определенном стечении обстоятельств – две) – в Кировском, и еще две – во Всеволожском. Все они находятся в границах первого пояса, то есть не далее 60 км от Петербурга. Мы заинтересованы в популяризации этой программы и отдаем себе отчет, что близость мегаполиса сумеет обеспечить высокую посещаемость и соответствующий уровень потребительского спроса. Если сравнивать с финскими выставками, которые даже при небольшой численности и невысокой плотности населения этой страны за год посещают в среднем 250-300 тыс. человек, то соседство наших с пятимиллионным городом говорит в их пользу. Тот, кто готов с нами сотрудничать в этом плане, может в Комитете по по архитектуре и градостроительству детально ознакомиться с географией площадок и предлагаемыми условиями участия в ярмарках малоэтажной недвижимости.
Поскольку до Ленинградской области такого опыта в России еще не было, мы стараемся подойти к вопросу максимально гибко. Возможность участия в работе предоставляется всем, кто мог бы успешно организовать и эффективно реализовать саму идею. Это могут быть муниципалитет, группа инвесторов или один стратегический инвестор. Одна из намеченных выставок-ярмарок пройдет с участием иностранного капитала, точнее, капитала Финляндии – страны, у которой мы позаимствовали проект. На другой площадке будут представлены предложения единого стратегического инвестора. Все здесь оформляется под эту компанию, а все остальные участники ярмарки выступают в рамках сценария, которым та будет дирижировать. Другой вариант, запланированный для еще одной, более крупной площадки предполагает участие нескольких инвесторов. Во всех случаях в выставках предлагается принять непосредственное участие и застройщикам жилья. Не исключено, что именно самая первая из них, намеченная на будущее лето, будет организована с не менее чем 50-процентным участием самих будущих жильцов.
А. Ильин: Возникает вопрос, каково в целом соотношение между спросом и предложением на жилищно-строительном рынке Ленинградской области?
В. Ким: Ситуация двух последних лет, повлекшая значительное удорожание жилой недвижимости по всей стране, естественно, не обошла стороной и нас. На стадии разработки схемы жилищно-гражданского строительства исходили из стоимости кв. метра в загородном доме, равной $300-350. Сегодня же уложиться в такие цифры весьма проблематично. Встречаясь с нашими застройщиками и домопроизводителями, со всеми представителями строительно-промышленного комплекса, мы предлагаем им при формировании цен на первичном рынке жилья исходить из реальной платежеспособности жителей области. А она пока такова, что при потенциальных 6 млн. м2 запланированного ввода нового жилья, которые запланированы к 2015 г., на самом деле годовые объемы жилищного строительства едва превышают 0,5 млн. м2. В 2005 г. мы хотели бы приблизить этот показатель к 650 тыс. м2, причем, как уже говорилось с превалированием малоэтажного жилья (по итогам года – на уровне
55-57% в общем объеме). Сегодня эта вновь вводимая жилплощадь, за исключением, может быть, где-то до 5% квартир в многоэтажных домах нескольких населенных пунктов, в принципе реализуется сразу. Тем не менее, темпы капитального жилищного строительства еще достаточно далеки от запланированных в градостроительной документации Ленинградской области.
А. Ильин: Новое жилье – это не только квадратные метры, но и вдобавок инженерная инфраструктура. В наши дни она зачастую играет едва ли не определяющую роль при оценке инвестиционной и потребительской привлекательности жилого объекта. Каким образом этот фактор учитывается в области?
В. Ким: В принятой практике определения площадок под жилищное строительство приоритетными становятся те из них, которые максимально приближены к головным инженерным сооружениям. Здесь имеется возможность реализовать довольно приличные строительные объемы при существенно более низких затратах на инфраструктуру, чем того требует освоение «девственных» территорий, где ее требуется создавать заново.
В отличие от Санкт-Петербурга, где зоны планируемых малоэтажных новостроек так или иначе тяготеют к пространствам, где исторически ведется жилищное строительство, у нас эта позиция более дефицитна. Приходится изыскивать нестандартные решения. Например, для запланированного в районах Кудрово и Новодевяткино строительства крупных жилых комплексов имеется возможность подключения к петербургским инженерным коммуникациям. Сейчас мы получаем соответствующие технические условия, и все дальнейшее определяется уже «ценой вопроса». Тем самым, например, в Кудрово мы получили возможность запроектировать жилой массив общей площадью 1 млн м2 жилья, где будет осуществляться и много- и малоэтажное строительство. Близкая ситуация складывается в Новодевяткино и Мурино. Уже для ближайших тендеров здесь готовятся площадки под постройку в общей сложности около 250 тыс. м2 жилья, которое может быть инженерно обустроено без особых технических проблем.

>> К СОДЕРЖАНИЮ >>