АРХИТЕКТУРА. ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПРОЕКТИРОВАНИЕ.

Ирина Радченко

"МАЛОЭТАЖНЫЕ" ИДЕИ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА

В рамках V Международного строительного форума «Интерстройэкспо» 21 апреля 2005 г. прошла конференция «Малоэтажное строительство: основные тенденции и пути развития». Выступив здесь, председатель комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга А. П. Викторов констатировал, что в городской инвестиционной политике это направление пока представлено далеко не так значительно, как бы того хотелось, но, тем не менее, в пригородных районах такая работа сейчас ведется достаточно активно. Мы попросили Александра Павловича дать общую оценку сегодняшней ситуации и пояснить, какими концептуальными соображениями на этот счет руководствовались авторы нового Генерального плана развития города.


А. Викторов: У малоэтажного строительства хорошие перспективы уже потому, что очевидны пути его реального удешевления. Удачен в этом смысле пример с так называемой блокированной застройкой. Еще лет десять-пятнадцать назад она воспринималась как нечто роскошное и из ряда вон выходящее. Но с течением времени и в процессе изменения структуры спроса на потребительском рынке стало ясно, что такое жилье становится все доступнее для петербуржцев среднего достатка.
«Малоэтажка» позволяет увеличивать плотность застройки и этим также выгодна городу. С другой стороны, структура такого жилого фонда может быть весьма дифференцированной – от недорогого муниципального до относящегося к элитному классу. Совокупность малоэтажных построек создает комфортную среду обитания, гарантируя более высокий уровень качества жизни, нежели тот, который можно обеспечить даже в самых дорогих квартирах высотных домов. Большинство психологов и исследователей урбанистики сходятся в том, что современному человеку из окон своего жилища исключительно полезно видеть землю в реальном масштабе на уровне хотя бы десятка метров ниже квартиры. Это сообщает нам психологические ощущения надежности, устойчивости и защищенности. По понятным причинам, крайне важно, чтобы территории такой застройки примыкали к зеленым зонам и водотокам, органично включаясь в окружающую ландшафтную среду.
Наряду с психологическим фактором к числу позитивных атрибутов проживания в малоэтажных районах следует отнести их, как правило, высокоразвитую инженерную инфраструктуру. Совокупность перечисленных достоинств сообщает им особую инвестиционную привлекательность, обеспечивает широкое поле творчества для современных проектировщиков и стимулирует высокий потребительский интерес к продукту данного направления городского жилищного строительства. Все это было учтено специалистами ЗАО НИПИГрад при разработке Генерального плана развития Санкт-Петербурга, определяющего теперь нашу градостроительную политику до 2015 и 2025 гг.
И. Радченко: Хотелось бы по возможности четко определиться с границами понятия «малоэтажное строительство», чтобы в дальнейшем избавиться от вероятных терминологических двусмысленностей.
А. Викторов: На наш взгляд, к такой категории следует относить не только частные дома или квартиры в домах с прилегающим участком. Это и коттеджная застройка отдельно стоящими одноквартирными дома-ми с площадью «наделов» от 12 до 25 соток, высокоплотная застройка типа «townhouse», а также (что определяется СНИП) блокированная застройка многоквартирными домами в три этажа с мансардой.
И. Радченко: В какой мере проработаны в генплане вопросы стратегии малоэтажного строительства? Где и что будет возводиться, насколько это обосновано в экономическом и социальном отношениях?
А. Викторов: В Петербурге по сравнению с другими крупными европейскими городами удельный вес «малоэтажки» в структуре территорий, используемых под жилфонд, относительно невелик – около 17%. Наше отставание, прежде всего, обусловливается низкой долей одноквартирных жилых построек. Они составляют всего 4 % общей площади города, тогда как в Западной Европе этот показатель колеблется в диапазоне от 10 до 25%.
Однако у нас все же имеется свое неоспоримое преимущество – около 40% жилых территорий располагается в пригородных поселениях, и лишь примерно одна десятая часть малоэтажного жилья находится в зонах, прилегающих к центру Петербурга. Согласно новому генплану, строительство жилья малой этажности будет разворачиваться по преимуществу в пригородах: район Горская – Александровская, Пушкинская Восточная зона, Пулковская – Александровская, Восточная Павловская зона. Основными территориями размещения таких площадок становятся Курортный и Приморский районы. Кроме того, локальные площадки под малоэтажное строительство резервируются в Петродворце, Ломоносове, Колпино – фактически везде, где это возможно.
В рамках генерального плана предусмотрен прирост жилого фонда Петербурга за счет комплексной реконструкции кварталов, состоящих из малоэтажных шлакоблочных и крупноблочных домов 1920-50-х и частично 60-х гг. постройки. Для них характерны невысокая плотность застройки плюс низкие потребительские качества. Планируемая реконструкция с частичным сносом, как показывают предпроектные проработки, даст существенный градостроительный и экономический эффект. Этот шаг рассматривается, прежде всего, как прямой способ улучшения качества жилой среды. Причем на тех участках, где дома, имеющие крайне неудовлетворительное техническое состояние, будут сноситься (это примерно 1 млн. м2 общей площади), можно обеспечить прирост жилого фонда равный существующему. Там же, где в силу еще вполне удовлетворительного качества построек снос нецелесообразен, реконструкция преимущественно пойдет путем уплотнения и мансардного строительства. В этих кварталах будет обеспечен прирост жилфонда в пределах 20%. В общей сложности за счет обоих вариантов реконструкции мы планируем получить дополнительно около полумиллиона квадратных метров дополнительной жилой площади. В результате объем жилья (при сохранении количества проживающих) в этих кварталах увеличится в общем на 30%, т. е. как раз на величину возрастания нормы жилобеспеченности.

ПРОГНОЗ СТРУКТУРЫ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ( МИНИМУМ / МАКСИМУМ, В %)

Структура нового строительства
Элитное жильё
Жильё для
среднего класса
Социальное
жильё
ИТОГО
Многоэтажное строительство
5/10

65/50
15/10
85/70
Малоэтажное жилищное
строительство
5/10
(коттеджи)
10/20
(блокиров.,
таун-хаузы)
15/30

 

ВСЕГО

 

 

10/20

75/70
15/10
100/100

Замечу, если бы на сегодняшнем этапе у нас имелись надежные правовые инструменты для конструктивного диалога с населением и до конца продуманные финансовые механизмы и отработанные технологии строительства, то уже сейчас можно было бы гораздо активнее заниматься реконструкцией упомянутых кварталов.
Значительный ресурс для малоэтажного жилищного строительства заложен в освоении классических территорий усадебной застройки Санкт-Петербурга. Процесс замещения имеющегося там фонда на новые типы домов уже идет. Примеры этого, пока, возможно, и не всегда абсолютно удачные, тем не менее, хорошо известны – строительство в районе Суздальских озер (в основном – коттеджи, и в меньшей степени – «малоэтажка»), Коломягах (распределение по типам застройки более или менее равномерное). Наряду с этим здесь предусматривается создание блокированных жилых комплексов из 2-4-этажных домов с относительно высокой плотностью застройки. Принимая во внимание выгодное местоположение и достаточно благоприятные экологические характеристики, можно констатировать, что для частных инвесторов участие в строительном освоении таких территорий со сносом существующих малоценных строений обещает в перспективе стать очень выгодным вложением капитала. Потенциальный ресурс этих участков с учетом части имеющегося жилого фонда оценивается как минимум в 3 млн. м2 общей площади при средней плотности застройки 1,5-2 тыс. м2 на 1 гектар.
Кроме того, в ряде районов: Крас­но­сельском, Кировском, Крас­но­гвардейском, Московском, Невском, Выборгском, Приморском, Пушкинском, Павловском и Колпинском, – у нас расположились массивы садоводческих товариществ петербуржцев.
В общей сложности это около 1 тыс. га городской территории. Приблизительно 40% данных площадей могут быть преобразованы под поселки постоянного проживания. Соответственно, и перспективная емкость малоэтажного жилищного строительства в границах существующих садоводств, заложенная в Генеральном плане, составит порядка полумиллиона квадратных метров.
Что касается пригородных районов, где располагается примерно 10% петербургского жилфонда (10 млн. м2), то их застройку отличает высокий удельный вес малоэтажных, по преимуществу усадебных строений и, естественно, значительно более низкая, чем собственно в городе, плотность. В пригородах можно обнаружить такие участки, где на одном гектаре построено не более 300-400 м2 жилья. Для пригородных поселений генплан предусматривает практически все те виды преобразований, которые будут осуществляться в Санкт-Петербурге, включая модернизацию кварталов первых массовых серий и более ранних периодов строительства, реконструкцию территорий усадебной застройки, размещение жилых домов и комплексов в зонах преобразования функций, за счет чего общая площадь жилья вырастет до 23,5 млн. м2. В итоге, доля пригородов в общегородском объеме жилфонда существенно увеличится.
В контексте Генерального плана для оценки перспективной структуры жилищного фонда Петербурга рекомендовано принять некоторые условные соотношения социальных групп по уровню доходов. По прогнозу, подготовленному совместно с Комитетом по экономике и промышленной политике, к 2025 году около 10-15% населения будут составлять достаточно состоятельные даже по мировым параметрам петербуржцы. При этом удельный вес т. н. «социального слоя», к которому относят малообеспеченных людей, будет близок к 20%. Нетрудно подсчитать, что оставшиеся 65-70% составит группа «среднего класса».
Есть все основания с высокой вероятностью предположить, что богатые, как правило, будут располагать крупногабаритной квартирой или загородным домом (а часто и тем и другим вместе). В то же время люди средних доходов частично переедут в пригородные поселения. Учитывая эти тенденции и прогнозную перспективу расслоения населения, можно рассчитывать, что спустя двадцать лет жилье в малоэтажном фонде будет четко структурировано по уровню комфортности. Его 20-25% будут соответствовать минимальным европейским стандартам с 35 м2 жилплощади на одного проживающего, до 65% составят категорию улучшенного качества (40-45 м2) и 10-15% жилого фонда отойдет на долю элитных частных домов (80-100 м2).
В нашем основном градостроительном документе при определении прогнозной потребности в жилых территориях зафиксированы следующие показатели плотности малоэтажной застройки: многоквартирная с домами высотностью до 4-х этажей (вместе с мансардами) – 3-3,5 тыс. м2, одноквартирная – 1-1,5 (иногда до 2-х) тыс. м2 на гектар. Наиболее активно строительство такого жилья будет осуществляться в первый период реализации генплана, т. е. до 2015 г. В последующее десятилетие его темпы объективно замедлятся. При этом за счет малоэтажного строительства будет достигнуто более 20% общего прироста жилого фонда Петербурга.
В какой мере удастся справиться с этой частью Генерального плана, будет в конечном итоге вытекать из запросов рынка и зависеть от умения направить их в русло, нужное городскому сообществу. Успешное воплощение главных направлений стратегии жилищного, в том числе малоэтажного строительства Санкт-Петербурга призвано превратить его по качеству жилья в город действительно европейского уровня. И следует четко помнить, что эта задача продекларирована в концепции Генерального плана в качестве одной из основных целей.

>> К СОДЕРЖАНИЮ >>