Дом No 16 по ул. Торжковской после реконструкции

Генеральным разработчиком Региональной Программы реконструкции домов жилищного фонда первых массовых серий (ФПМС), утвержденной Постановлением Правительства Санкт-Петербурга в октябре 2000 г., выступил «ЛенНИИпроект». Стержневой идеей стали преобразования пятиэтажных жилых зданий в составе комплексной реконструкции конкретных городских территорий. В их застройке высок удельный вес домов ФПМС, а также имеются пригодные свободные пятна для нового строительства. Программа разрабатывалась по заказу Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, под общим руководством которого и ведется ее осуществление.

ТРИ ГОДА В ПРОГРАММЕ
Компании, на коммерческой основе ведущие застройку «пятен», одновременно занимаются ремонтом, реконструкцией, в частных случаях сносом домов ФПМС. С учетом петербургской ситуации предусмотрено, что основная часть преобразований такого жилья пойдет без расселения. Источником финансирования при этом призваны служить обязательные отчисления на развитие инфраструктуры.
Сегодня активнее всего практическая реконструкция ведется в Кировском и Московском районах города. За последние два года в Петербурге осуществлен ряд работ в этом направлении – главным образом, проектные и предпроектные проработки (кварталы No 5, 6, 8, 9 в Московском районе, No 24 в Кировском районе, No 12 в Калининском районе, No 24 в Красногвардейском районе и др.), а также подготовка нормативных документов.
Выполнены также ремонтно-реконструктивные преобразования ряда объектов ФПМС (Ленинградская ул., 21, г. Пушкин; Торж- ковская ул., 16; пр. Народного Ополчения, 7). Здесь произведено наружное утепление, капитальный ремонт инженерных систем с установкой приборов регулирования и контроля, ремонт крыш и надстройка зданий без прекращения их эксплуатации. Однако приведенные примеры пока единичны и вряд ли могут считаться свидетельством начала полноценной реализации Программы в общегородском масштабе. Упомянутые работы финансировались не за счет отчислений инвесторов.
В кварталах, где расположены эти отремонтированные дома, не проводилось уплотнения застройки. Между тем, объединение нового строительства и реконструкции в рамках единого инвестиционного проекта как раз и было предусмотрено Программой. Впрочем, мнение о его нереалистичности в последнее время все чаще высказывается специалистами, профессионально занимающимися рассматриваемой проблемой. Требуется поиск иных методов организации и финансирования. При их разработке следует учитывать прежде всего то обстоятельство, что владельцем подавляющей части ФПМС является город и, таким образом, на нем лежат обязательства по предотвращению утраты фондом потребительских качеств – в частности, по ремонту.

НА СТЫКЕ ИНТЕРЕСОВ
Ремонт, являющийся затратной формой деятельности, сам по себе не может стать предметом коммерческого интереса. Выгоду в виде сокращения эксплуатационных расходов он приносит только владельцу – городскому сообществу. Отсюда следует, что организационно-финансовое объединение коммерческого строительства с ремонтно-реконструктивной деятельностью неорганично и вряд ли может привести к положительным результатам. Исключения возможны, но только в уникальных градостроительных ситуациях. В общем случае, средства инвесторов остаются основным источником финансирования реконструкции сохраняемых зданий, которая, впрочем, должна осуществляться по заказу города, через специально созданную структуру, например, Фонд, аккумулирующий такие отчисления. Одной из его главных задач явилось бы обеспечение комплексной реконструкции кварталов путем территориального объединения строительных и ремонтных работ. Для этого Фонд должен взять на себя функции Заказчика и корректировки проектов застройки кварталов и НИОКР, направленных на повышение технико-экономической эффективности реконструкции.
Есть основание предполагать, что объемы реконструкции кварталов путем частичного сноса зданий 1-го поколения с параллельным строительством новых домов, предполагающие примерно двукратное повышение плотности застройки, будут заметно больше, чем это первоначально предполагалось в Программе.
Работа в большой степени затруднена отсутствием соответствующего правового и нормативного обеспечения. В частности, следует четко определить границы прав граждан и их объединений при решении градостроительных проблем, затрагивающих интересы городского сообщества в целом. Необходимы также нормативы, определяющие мероприятия по компенсации отклонений от требований общестроительных норм, неизбежных при ремонте и реконструкции. Заказчиком соответствующих нормативных документов должен выступить Госстрой, а разработку их целесообразно поручить специализированным региональным организациям, хорошо знакомым с местными условиями.

ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ АСПЕКТ
В процессе реконструкции зданий ФПМС свое решение должна находить и весьма актуальная проблема энергосбережения. Представляется, что вопрос следует рассматривать шире – в рамках утепления всех зданий, возведенных до 2000 г. (до введения повышенных требований к термическому сопротивлению ограждающих конструкций домов). Такую модернизацию следует считать обязательной составной частью комплексной реконструкции кварталов с преобладанием в застройке зданий всех периодов массового домостроения.
Высокая затратность работ по утеплению вынуждает искать нестандартные организационно-финансовые методы, которые позволят привлечь внебюджетные источники. Один из вариантов состоит в создании энергоснабжающих компаний (ЭСКО). Они принимают обязательства обеспечивать теплоснабжение зданий с соблюдением в них нормативного температурно-влажностного режима. ЭСКО приобретают тепловую энергию у производителей (в Санкт-Петербурге это Ленэнерго и ЛенГПТЭК), поставляющих ее до домовых теплоцентров, и получают плату за тепло непосредственно от пользователей, а также в форме бюджетных дотаций. Оплата теплоэнергии производится по тарифам и нормативам, установленным на некоторый заранее определяемый период.
ЭСКО призваны организовывать и финансировать массовое утепление зданий, формирующих зоны городской застройки в границах своей ответственности, что приведет к значительному (порядка 50%) снижению необходимой мощности потока тепловой энергии. Реализация энергоресурсов, сэкономленных на разнице между нормативным и истинно расходуемым количеством тепла, позволяет получать доход, из которого покрываются затраты на деятельность по энергосбережению, в том числе на возврат кредитов. По мере погашения кредитов нормативы потребления энергии снижаются до соответствия необходимым на отопление энергозатратам. Продолжительность периодов полной окупаемости работ по энергосбережению может быть уменьшена в 4–5 раз, если ЭСКО предоставить квоты на реализацию сэкономленных энергоресурсов на зарубежных рынках.
Предложенный метод привлечения внебюджетных инвестиций к энергосбережению в строительной и жилищно-коммунальной сферах требует решения организационных и правовых проблем на федеральном уровне. Инициатором таких решений естественно быть Госстрою России.