Курбатов Ю. И., гл. арх. Фонда «РЕГИОН-ИНВЕСТ», член-корр. РААСН, докт. архитектуры
Коренная Л. Н., первый зам. ген. директора Фонда «РЕГИОН-ИНВЕСТ», чл.-корр. МАИ, канд. ф.-м. наук
Честноков В. В., ген. директор Фонда «РЕГИОН-ИНВЕСТ», чл.-корр. МАИ, канд. техн. наук

Актуальные задачи реконструктивного преобразования жилых кварталов массовой застройки Санкт-Петербурга



Дом на Гражданском проспекте

Для современной стадии 300-летнего развития Санкт-Петербурга, характеризуемой возрастанием его роли как центра межрегионального и межгосударственного взаимодействия, формирование стратегии и тактики градостроительного развития является, безусловно, актуальной задачей.
Прошедшие в стране в конце ХХ в. изменения общественно-экономического базиса потребовали пересмотра многих принципов и приоритетов градостроительной теории и практики. Сложившиеся в советскую эпоху директивные методы градостроительного планирования столкнулись с жестким детерминизмом новых форм хозяйствования, дефицитом бюджетных средств, незрелостью правовых механизмов и иными реалиями переходного периода. С другой стороны, в условиях ослабления государственного контроля в области строительства и архитектуры стали формироваться стихийные процессы изменения и деградации городской среды, не отвечающие потребностям общества.
При этом действующая система институтов градорегулирования оказалась малоприспособленной к динамике изменений потребностей архитектурно-строительной практики, а механизм выработки градостроительных решений приобрел сугубо итеративный характер. При этом приоритет директивно заданных постулатов на верхних уровнях системообразования (город в целом), по мере перехода на нижние уровни (микрорайоны, кварталы), сменяется преобладанием гибких, экономически детерминированных критериев. Проблемы, обсуждаемые далее, относятся в основном к методам решения архитектурно-градостроительных задач нижнего уровня.
Одним из главных противоречий текущего этапа реконструкции городской квартальной застройки является интенсификация ее уплотнения на фоне нарастающего износа существующего жилищного фонда.
Данная проблема уже приобрела не только архитектурно-градостроительную, но и общественно-политическую значимость, вызывая популистские заявления ряда политиков и протесты населения. С другой стороны, уплотнение застройки было и остается одним из основных факторов реального прироста жилищного фонда города.
Основные истоки данной проблемы состоят в том, что локальные уплотнения застройки практически всегда ухудшают условия проживания населения из-за повышения нагрузки на все элементы инфраструктуры.
С другой стороны, жилищный фонд уплотняемой застройки, как правило, требует незамедлительного проведения масштабных ремонтно-реконструктивных мероприятий.
Особую группу составляет жилищный фонд первых массовых серий (ФПМС) застройки 60-х гг. Отсутствие капитального ремонта на протяжении 40 лет привело к критическому состоянию большинства подобных зданий, а их физический износ контрастирует с современными требованиями комфортности проживания, энергосбережения, а также эстетики архитектурной среды Санкт-Петербурга.

Дом на Воронежской ул.

Сходные проблемы имеют и характерные для многих периферийных районов города кварталы типовой двух-трехэтажной шлакоблочно-кирпичной застройки фонда послевоенного репарационного строительства (ФПРС) конца 40-х гг.
Всего в городе кварталы ФПМС и ФПРС, составляя до 15% жилого фонда и обладая достаточно развитой городской инфраструктурой, в то же время имеют плотность застройки в диапазоне 3500–8000 кв. м/га, что заметно ниже современных норм.
В условиях дефицита бюджетных средств требуется разработка решений, обеспечивающих финансирование процесса реконструкции ФПМС/ФПРС за счет внебюджетных источников. Как показывает практика, наиболее целесообразен путь квартальной реконструкции, учитывающий решение градостроительных, экономических и социальных аспектов задачи.
Сам принцип поквартальной комплексной реконструкции был традиционен и логичен для социалистической экономики. Однако его реализация в современных условиях достаточно нетривиальна. Основные принципы поквартальной комплексной реконструкции ФПМС в системе многоукладной экономики, которые впервые сформулировал в середине 90-х гг. академик РААСН С. Н. Булгаков, последовательно внедрялись в практику строительства и реконструкции ФПМС в Москве. И все же прямое заимствование опыта Москвы в условиях Санкт-Петербурга весьма проблематично по следующим причинам:
• Москва имеет количественно совершенно иную бюджетную базу, нежели любой другой субъект РФ;
• правительство Москвы сохранило контроль над основными ДСК и рядом ведущих предприятий стройиндустрии;
• Департамент внебюджетной политики строительства правительства Москвы практически доминирует на рынке субъектом инвестиционно-строительного бизнеса.
В условиях Северной столицы имеются: с одной стороны, ограниченные источники бюджетного финансирования, а с другой – существенная децентрализация полностью приватизированного строительного комплекса. Поэтому реализация программ квартальной реконструкции в Санкт-Петербурге требует специфических форм и методов, во многом отличных от применяемых в Москве.
Значимым фактором перехода к поквартальным принципам реконструкции явилась разработка институтом ЛенНИИпроект утвержденной в 2000 г. Городской программы реконструкции домов ФПМС. Выполнив актуальную задачу конкретизации номенклатуры и объема работ по реконструкции зданий ФПМС, данная программа оставила открытыми ряд методических проблем:
• системной увязки процессов реконструкции, капитального ремонта и модернизации с разработкой типовых проектно-сметных решений по различным сериям ФПМС;
• взаимосвязи мероприятий Программы с разрабатываемым Генеральным планом Санкт-Петербурга;
• формирования экономически обоснованной стратегии реализации программы на базе внебюджетных источников финансирования.

25-й квартал на ул. Абросимова

Недавнее обсуждение правительством города хода выполнения указанной программы наглядно показало, что судьба ее в первую очередь зависит от разработки эффективности привлечения в данную область серьезных внебюджетных инвестиций.
Практическая отработка принципов квартальной реконструкции потребовала от всех участников процесса создания в экспериментальном порядке специальных организационных регламентов, позволивших к началу 2003 г. выйти по ряду объектов на этапы рабочего проектирования и непосредственного выполнения строительно-реконструктивных программ.
Одним из активных участников процесса стал фонд реконструкции и развития “Регион-Инвест”, созданный в 1997 г. как некоммерческая проектная и научно-исследовательская организация по проблемам комплексной реконструкции квартальной застройки.
Получив в 1999 г. статус агентства территориального развития, фонд при содействии администрации Красногвардейского района разработал и утвердил концепции комплексной реконструкции двух жилых кварталов на Большой и Малой Охте. Практически впервые в городской практике тогда были закреплены в документах основные принципы реализации проектов преобразования разных типов квартальной застройки.
С самого начала деятельности фонда стало очевидно, что в ходе обновления нормативно-законодательной базы предстоит столкновение с существенными организационными проблемами на пути реализации своих проектов. Безусловно, не способствовала оптимизму и экономическая конъюнктура последефолтного периода, когда нынешний строительно-инвестиционный бум трудно было прогнозировать. Действующие на тот момент в Санкт-Петербурге нормативно-законодательные акты в основном ориентировались на освоение единичных пятен застройки.

Генеральный план 12-го квартала

Тем не менее, учитывая понимание значимости квартальной реконструкции головными институтами (ЛенжилНИИпроект, ЛенНИИпроект, НИПИГрад) и городскими ведомствами (КГА и КС), фонд совместно с инвесторами приступил к реализации проектов.
Изначально за фондом были закреплены две территории – это 25-й квартал Большой Охты в границах между Большеохтинским и Среднеохтинским пр., ул. Тарасова и Болльшой Пороховской, а также 24-й квартал Малой Охты, ограниченный Новочеркасским и Заневским пр., Таллинской ул. и пр. Шаумяна.
Оба указанных квартала представляют два разных типа массовой жилой застройки.
25-й квартал состоит в основном из двух- трехэтажных типовых домов ФПРС, 30% которых было расселено из-за аварийности. Утвержденная концепция и корректура проекта застройки предусматривают реконструкцию и модернизацию существующих зданий, а также новое строительство ограниченной (до 15 м) этажности на месте сноса аварийных зданий. Такое решение сохранит сложившийся облик уютного зеленого квартала послевоенной застройки.
24-й квартал застроен в начале 60-х гг. в основном домами одной из самых первых в СССР массовых серий – 1-335. За почти 50 лет своего существования эти здания имеют полный физический и моральный износ как ограждающих конструкций, так и внутридомовых инженерных коммуникаций. Между тем сама планировочная структура квартала в целом удовлетворяет современным градостроительным требованиям. На данной территории намечена комплексная реконструкция с последовательным преобразованием существующих типовых пятиэтажных зданий в современную 9–16 этажную застройку. При этом необходимые переселения жителей планируются преимущественно в пределах реконструируемого квартала. Разработанное авторской группой (руководитель – чл.-корр. РААСН Ю. И. Курбатов) преобразование типовых пятиэтажных домов со стороны Новочеркасского и Заневского проспектов предусматривает реализацию не только социально-функциональных, но и архитектурно-художественных задач, обеспечивая стилевую и языковую преемственность со своеобразным, сложившимся в 30–50-е гг. неоклассическим обликом района Заневской площади.
На базе приобретенного при подготовке пилотных проектов на Большой и Малой Охте опыта по заказу ЗАО «ИВИ-93» фонд начал в 2001 г. работу в Калининском районе по проекту комплексной реконструкции 12-го квартала между Гражданским и Северным пр., ул. Вавиловых и пр. Науки. Сегодня это самый крупный (охватывает около 72 га) проект подобного рода в городе. Суммарно здесь планируется построить до 200 тыс. кв. м новых площадей.
Существующая застройка квартала формировалась в три периода и включает в себя как здания ФПРС конца 40-х гг., так и ФПМС серий 1-ЛГ-502, 1-ЛГ-504, 1-ЛГ-507, 1-528-КП. Периферия квартала застроена в 70-х гг. 9-этажными домами серий 1-ЛГ-600, 1-ЛГ-602, 1-ЛГ-606 и кирпичными 12–14-этажные зданиями типа Щ-5416, Щ–7284/320 и 1-528–КП-80-Э.
Согласованной корректурой проекта застройки квартала и разрабатываемой проектной документацией предусматриваются:
• строительство на свободных пятнах новых кирпично-монолитных жилых зданий по индивидуальным проектам;
• снос малоэтажной послевоенной застройки для строительства многофункционального комплекса общей площадью до 80 000 кв. м;
• капитальный ремонт и модернизация (без расселения) зданий ФПМС;
• комплексное благоустройство и реконструкция внутриквартальных инженерных сетей.
В авторский коллектив проекта под руководством член-корр. РААСН Ю. И. Курбатова вошли: лауреат Премии СМ СССР О. Б. Фронтинский, чл.-корр.МАИ Л. Н.Коренная, чл.-корр. МАИ В. В.Честноков, а также архитекторы Е. А. Волков, К. Г. Быстряков, Л. В. Полоцкий.
В 2001 г. по заказу ЗАО «ВЕСК» фонд начал работу над проектом комплексной реконструкции кварталов 6 и 7 в районе пересечения Лиговского пр. и Обводного кан.
В 2000 г. администрация Красногвардейского района совместно с инвестором ЗАО “ИВИ-93” предложила системно объединить реконструкцию квартала №  25 Большой Охты с комплексным преобразованием соседнего квартала № 18. Таким образом, фонд сейчас ведет работу по шести кварталам. Два из них включены в городскую программу реконструкции ФПМС.
Следует отметить, что подготовка проектов квартальной реконструкции постоянно усложнялась изменениями в нормативно-правовой базе. Так, в 2000 г. в городские суды стали поступать иски по поводу исполнения статьи 290 ГК РФ о праве собственников квартир на общую площадь жилых домов. Тем самым был поставлен крест на многих проектах, связанных с реконструктивной надстройкой, в частности зданий ФПМС. Хотя к настоящему времени юристы и нашли ряд способов обхода данной ситуации, все они без внесения ряда поправок в ГК РФ не дают надежных гарантий инвестору. Исходя из создавшейся ситуации, было решено временно, до корректировки ГК РФ, не надстраивать без расселения такие здания.
Возникли также проблемы с новым Земельным кодексом, резко изменившим структуру правоотношений в области землепользования.
Важным и даже переломным в методическом плане фактором ускорения перехода к поквартальной реконструкции стала недавно внедренная КГА и КС практика разработки корректур проектов застройки (КПрЗ) кварталов на этапе подготовки предпроектных предложений.

18-й квартал на Охте

Если 3–5 лет назад инвестиционная привлекательность квартальных реконструкций была достаточно спорной, то теперь стала очевидна не только их социальная и градостроительная, но и экономическая эффективность, снижающая затраты буквально на всех этапах реализации проекта.
В условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям начал расти поразительно быстро – уже в конце 2002 г. произошел резкий скачок инвестиционного спроса на квартальные реконструкции с одновременным оформлением прав агентств развития территорий.
Следует отметить, что для специфических условий Санкт-Петербурга использование практики создания таких агентств является достаточно эффективным средством привлечения внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию квартальной застройки.
Приобретенный опыт показал, что практическая реализация комплексной квартальной реконструкции принципиально возможна по следующему алгоритму (регламенту):
• выбирается квартал преимущественно застроенный домами ФПМС/ФПРС с плотностью опорной застройки до 5000 м2/га. Инвестором оформляется в установленном порядке статус Агентства инвестиционного развития по данной территории;
• за счет средств инвестора разрабатывается концепция развития, а затем – КПрЗ квартала с обоснованием инвестиций на его комплексную реконструкцию. При этом за основу экономической модели внебюджетного освоения объекта принимается целевое использование средств инвестора, в объеме 100% рыночной цены объектов нового строительства, на капитальный ремонт и модернизацию опорной застройки;
• после согласования КПрЗ квартал передается инвестору на основе инвестиционного договора, предусматривающего увязку очередности уплотнения существующей застройки и всех стадий ее преобразований;
• функции заказчика по капитальному ремонту застройки ФПМС при этом могут исполняться инвестором в рамках организации им Агентства территориального развития, целесообразно с выполнением функций заказчика по системам квартального и межквартального благоустройства и централизованным объектам инженерной инфраструктуры;
• по завершении процесса комплексной реконструкции территории за Агентствами целесообразно в ряде случаев оставлять функции заказчика по эксплуатации, техническому обслуживанию и капитальному ремонту жилого фонда.
Переход к практической реализации рассматриваемых проектов требует также следующих условий:
• уточнения отдельных положений Гражданского, Земельного и Жилищного кодексов РФ в части, касающейся правоотношений, возникающих при комплексной поквартальной реконструкции жилого фонда;
• принятия Градостроительного устава Санкт-Петербурга с учетом специфики реализации поквартальных реконструкций;
• отработку действующей нормативно-юридической базы реконструкции жилых кварталов, особенно в части прав, обязанностей и ответственности Агентств территориального развития, их взаимоотношений с органами власти;
• разработку ТСН с учетом специфики квартальных реконструкций и уточнение действующих нормативов по обеспечению территорий детскими, дошкольными и медицинскими учреждениями.


>> К СОДЕРЖАНИЮ >>