А. Радченко



«Петербургстрой»:

Инвестиции. Строительство. Рынок


Группа компаний «Петербургстрой», успешно зарекомендовав себя на строительном рынке Петербурга как один из его неоспоримых лидеров, не слишком нуждается ни в рекламе, ни, тем более, в представлении. В этом году ОАО «Петербургстрой» отмечает свой первый юбилей — пять лет с момента основания.
Все эти годы компанией бессменно руководит Виталий Вотолевский. В свои тридцать шесть он, кстати, является Президентом Национальной гильдии риэлтеров, которая в последнее время все более весомо заявляет о себе.
В рамках гильдии организуется уникальный процесс обучения, не имеющий аналогов как в системе базового образования, так и повышения квалификации в академических вузах. Лишь один из таких примеров — курсы, которые читаются по договору с Чикагским институтом управления недвижимостью. Переговоры по их организации шли с американской стороной почти 5 лет и порой заходили в тупик из-за финансовых условий, а то и из-за нежелания экспортировать программу в Россию. Тем не менее, процесс увенчался успехом.
Вторая составляющая работы гильдии — лоббирование в федеральном законодательном процессе интересов компаний, работающих на рынке недвижимости: разработана и воплощается среднесрочная национальная программа развития городов и поселений, внесены существенные поправки в законы об ипотеке, регистрации и еще целый ряд важных правовых актов. И наконец, само профессиональное общение специалистов фирм, входящих в гильдию риэлтеров, объективно помогает развитию их деятельности.
В беседе с Виталием Леонидовичем мы постарались прояснить общую ситуацию на инвестиционно-строительном рынке С.-Петербурга.

В. Вотолевский:
— Вхождение нового «игрока» в этот сегмент питерского рынка (если предположить, что фирма пока никак не проявилась и лишь желает участвовать в строительстве), предполагает наличие у него $ 5-10 млн. Это та минимальная квота, которую придется практически единовременно вложить. Понятно, что эти деньги не просто испарятся, но, даже вложив около $ 1 млн. и став инвестором строительства одного небольшого или дольшиком среднего дома, , трудно разобраться во всех перипетиях технологии инвестирования строительства. I ]! Иными словами, будущее в йрфере строительства за финансовыми гигантами? В. Вотолевский:

— Допускаю приход новых компаний, но, в основном, московских или западных. Питерским достаточно сложно, хотя и их нельзя исключать. В городе есть несколько

фирм, которые, обозначившись не так давно, имеют перспективы стать лидерами и уже сейчас входят в первую десятку строительного комплекса.

Другие тенденции. Наш инвестиционно-строительный рынок пока весьма противоречив. В его рамках обозначилось деление на девелоперов, брокеров, или организаторов агентских услуг, строителей и др. И все же, структурирование рынка в Петербурге далеко от завершения. Большинство девелоперских компаний продает свои встроенные площади самостоятельно, — всегда хватает неожиданностей и неопределенности в реализации любого проекта, каким бы совершенным он ни был, и всю его специфику передать посреднику невозможно.

Аналогичная ситуация и у строительных компаний. Здесь причина в отсутствии устойчивого финансирования, в силу низкой платежеспособности населения и слабого развития банковской системы. Как правило, нет уверенности, что заказчик вовремя рассчитается со строителями. В итоге даже маститые,что выросли из недр «Стройтреста» или «ЛенСпецСму», вынуждены брать на себя несвойственные функции инвестора.

- К компетенции девелопера относится еще и сведение к приемлемому виду всех правовых несоответствий перед началом работ?

В. Вотолевский:
— Добавьте к «юридической очистке» реализацию тех или иных площадей, всю деятельность по завершению обязательств по платежам городу. Специфика такой работы совершенно иная и, естественно, свои квалификационные требования к персоналу девелоперской фирмы, нежели в строительной организации. Одним необходимы хорошие финансисты, плановики, аналитики, юристы, продавцы, другим — грамотные инженеры, строители, конструкторы.

- Структурирование, тем не менее, не единственная из проблем С.-Петербургского строительного комплекса?

В. Вотолевский:
В городе ежегодно подаются тысячи заявок по инвестициям. Не касаясь темы платежеспособности инвесторов, зададимся вопросом — можно ли их все удовлетворить? Процессы отвода земельного участка и обработки информации длятся крайне долго. Зачастую инициаторы строительного процесса, получая в итоге отрицательный ответ или вообще никакого, заходят в тупик. Но машина уже закрутилась, деньги, пусть даже небольшие, вложены.

Почему так происходит? Могу предположить, что более половины распоряжений губернатора, относящихся к объектам «Пе-тербургстроя» и дружественных нам компаний, не учитывают реалий. Идут месяцы, а в худшем случае — годы, чтобы дождаться освобождения участка от фактических пользователей и арендаторов. Более года мы, например, не могли даже подступиться к проекту здания на ул. Таврической, 2. «Петербургстрой» выступал заинтересованным лицом, а вот район действовал пассивно, несмотря на предписание взаимодействовать с нами в решении всех организационно-правовых вопросов. Когда мы оформляли архитектурно-планировочное задание, оказалось, что на территорию застройки «забирается» земля мемориального музея А. В. Суворова, состоящая в федеральной собственности. До той поры не шло речи о пересечении нашего участка с чьим-то еще. На урегулирование вопросов ушел, как минимум, год. Спасибо, что в ИТК учли наши доводы и продлили действие распоряжения. Правда, строительство мы начали лишь спустя 2 года после издания этого документа.

Часто КУГИ категорически не хочет передавать инвесторам участки по акту, а договоры с этим комитетом для нас носят далеко не партнерский характер. Ответственность города и КУГИ прописана в документах весьма условно, и ее степень несравнимо низка по сравнению с возлагаемой на инвестора.

Город, на мой взгляд, должен направлять больше средств на юридическую «очистку» объектов. Иначе будет оставаться типичной ситуация, когда готовая постройка, фактически не являясь товаром, не может быть эффективно реализована по множеству причин и не дает дополнительных доходов бюджету. Спрос на объекты недвижимости останется ниже желаемого, а нареканий по отводу земельных участков — столько же.

Не все организации могут профессионально выступать в роли заказчика. К тому же, в рамках определенной территории (например, квартала) эту функцию должно выполнять одно лицо. Это позитивный момент в решении сложных вопросов инженерной подготовки, создания социальной инфраструктуры. Не от всего, что было в прежней системе плановой экономики, следует отказываться, — например, возвратиться к генеральному планированию квартальной застройки. Причем застройщику не стоит выступать инвестором или подменять функции города.

Замечу также, что для устойчивой работы и видения перспектив компания должна иметь около 25% разницы между фактической себестоимостью строительства и ценой продажи квадратного метра. Долгое время, идя на поводу у клиентов, мы сдерживали цены, несмотря на объективно растущие затраты строителей. Теперь положение стало меняться, хотя летом прошлого года ситуация была близка к критической, и с незначительной погрешностью можно было подсчитать, когда обанкротится та или иная фирма. Если цифра будет ниже 15%, то без минимального запаса прочности в резервных фондах организация очень скоро может пойти ко дну при столкновении с любой серьезной финансовой проблемой.

— Как в «Петербургстрое» просматривают свое очередное участие в международной выставке М/РШ?

В. Вотолевский:
— В этом году мы представим в Каннах свой брэнд, то есть торговую марку компании, умеющей управлять проектами, принимать инвестиции и предоставлять самый широкий спектр услуг на строительном рынке. Прежде два года мы возили на MIPIM проект малоэтажного жилого комплекса в Озерках, приблизившись к инвестиционному решению этого, практически, малого города. Второе, в рамках данной выставки наиболее интересны планы в области коммерческой недвижимости, либо обеспечивающие комплексное освоение территории.

- Сегодняшний день ОАО «Петербургстрой» - это, надеюсь, не только проблемы?

В. Вотолевский:
— Символ нашей компании — триумфальная арка — подразумевает не только петербургский стиль, но и стабильность, надежность, уверенность в себе и даже некоторую консервативность, в хорошем смысле. Мы специализируемся, в основном, на строительстве объектов нового жилья различного класса, каждый из которых имеет торговые и офисные площади, подземные и самостоятельные гаражные комплексы. Рассматриваются возможности «Петербургстроя» в строительстве торговых центров, а также применения нашего опыта инженерной подготовки территорий, с тем, чтобы на эти лоты могли прийти новые девелоперы. Есть у нас небольшая, но, в общем, удачная практика реставрации зданий — Мариинский театр в историческом центре Петербурга, здание Академии таможенной службы во Фрунзенском районе.
Из объектов минувшего года хотел бы отметить 1-й этап реконструкции уже упомянутого Мариинского театра. В ходе этих работ объект был «раскрыт» для более серьезного привлечения средств инвесторов. Сдана госкомиссии 1-я очередь дома на ул. профессора Попова, 27, — большого и сложного комплекса повышенной комфортности площадью свыше 21 тыс. м3, что, в принципе, по масштабам пока не характерно для центра города. Интересен жилой дом на Боткинской, 15. Квартиры здесь, очень недорогие в силу послекри-зисного падения цен, в основном получили сотрудники Военно-медицинской академии. Сейчас мы приступили к строительству второй очереди этого дома — кирпично-монолитного здания; там жилье, естественно, будет дороже и поможет компенсировать часть издержек, связанных со строительством всего комплекса.


>> К СОДЕРЖАНИЮ >>